09/03/2021
A responsabilidade do promitente vendedor pelos débitos condominiais inadimplidos pelo promitente comprador
Em recente decisão, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelas dívidas condominiais incidentes depois da alienação do imóvel, enquanto o bem esteve sob posse de comprador, se readquirir a titularidade pela rescisão do contrato de compra e venda.
A controvérsia objeto do Agravo Interno no Recurso Especial n.º 1.288.890-PR residia em definir se o promitente vendedor pode, ou não, ser executado pelos débitos condominiais estabelecidos em ação de cobrança, da qual não participou, e referentes ao período em que o promitente comprador esteve na posse do bem.
De acordo com o julgado, como regra, o promitente vendedor não possui responsabilidade sobre os débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promitente comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem.
Todavia, quando ocorre a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em virtude da reaquisição da titularidade, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão pela qual é responsável pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à retomada do imóvel.
Assim, nos termos da jurisprudência firmada naquela Corte, sem prejuízo do direito de regresso, o promitente vendedor é parte legítima e pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação e contemporâneos à posse do promissário comprador, se readquirir a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado.
Em voto-vista, a ministra Isabel Gallotti defendeu um entendimento ainda mais abrangente sobre o tema. Para ela, é importante consolidar que o condomínio pode exigir do promitente comprador, imitido na posse, o pagamento das cotas condominiais, independentemente de registro da promessa de compra e venda.
No entanto, esta diretriz não impede que as cotas sejam sempre cobradas de quem consta como proprietário no registro imobiliário, sob pena de descaracterizar o caráter propter rem da obrigação, em ofensa direta ao art. 1.345 do Código Civil.
Fonte: acórdão do Agravo Interno no Recurso Especial n. 1.288.890 (PR) -Superior Tribunal de Justiça.
Jênifer Chaves
OAB/RS 106.413