11/05/2021
Parte que desistiu da compra de terreno sem edificação não precisa pagar taxa de ocupação ao promitente vendedor
O desfazimento do negócio jurídico da compra e venda de imóvel, notadamente na hipótese de sua resilição pelo comprador, motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato.
A par disso, dentre outros consectários previstos em contrato ou na legislação, assentou-se na jurisprudência ser cabível a fixação de uma taxa de ocupação, a ser paga pelo promitente comprador como forma de retribuir o vendedor pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.
Em recente julgado, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou novos contornos a este entendimento.
No recurso especial apreciado, o vendedor alegou que, além de ter direito a uma retenção maior sobre os valores pagos, deveria ser fixada uma taxa de ocupação do lote de terras, ao menos desde a data em que a compradora passou a ter a posse do imóvel.
Em seu voto, a relatora do recurso, Ministra Nancy Andrighi, destacou precedentes do STJ no sentido de que, quando o contrato de venda de imóvel residencial é desfeito, o proveito indevidamente auferido pelo comprador enquanto esteve na posse do bem tem relação com a sua efetiva utilização para moradia sem o pagamento de aluguéis – valores que seguramente seriam recebidos pelo vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador.
Deste modo, a fim de evitar o enriquecimento ilícito, tais situações são corrigidas pela condenação do comprador a pagar a taxa de ocupação.
No caso dos autos, porém, a magistrada observou que o terreno foi comprado para construir – ou seja, não estava edificado –, de forma que não existe a hipótese segura e concreta de que o vendedor teria proveito com a cessão de seu uso a terceiros, se não o tivesse concedido à compradora.
Além de não haver diminuição patrimonial para o vendedor, a relatora pontuou que, não existindo edificação no imóvel, tampouco a compradora pôde auferir vantagem de sua posse temporária, faltando, assim, os dois requisitos para a configuração do enriquecimento sem justa causa.
Assim, o simples exercício da posse de terreno pelo promissário comprador não basta para que ele seja condenado a pagar taxa de ocupação no caso de rompimento do contrato de compra e venda, sendo necessário, para a condenação, que tenha se beneficiado de uma vantagem que deveria ter ingressado no patrimônio do vendedor.
Por fim, apesar de ter afastado o direito do vendedor à taxa de ocupação do terreno – onde não há edificação –, a Terceira Turma majorou para 25% o percentual de retenção sobre os valores que devem ser devolvidos à compradora que pediu a resilição do contrato.
Fonte: acórdão do Recurso Especial n. 1.863.007 (SP) -Superior Tribunal de Justiça.
Jênifer Chaves
OAB/RS 106.413